Come affittare una casa vacanze in regola? Tutte le cose da sapere

Comprare una seconda casa per trascorrere piacevoli momenti di relax durante le ferie estive o solamente nel weekend è un’idea meravigliosa, ma se i costi di gestione iniziano a rovinare i tuoi piani e stai pensando di affittarla come casa vacanze per il tempo in cui resta inutilizzata, sappi che non è affatto una cattiva idea. Molti hanno già scelto questa opzione, affittando la seconda casa e facendo di questa attività un’entrata sicura con la quale migliorare il bilancio familiare. Talvolta, invece, affittare una casa vacanze è utile semplicemente a sostenere il carico fiscale legato al mantenimento del bene, o al pagamento del mutuo. In tutti i casi, comunque, l’affitto breve è una delle tendenze più diffuse tra chi ha più beni immobili a sua disposizione.

Prima di affittarla, però, è bene capire come raggiungere i potenziali affittuari, e informarsi su tutti gli adempimenti burocratici, per non incappare in sanzioni e tutelare le parti contraenti. Come avrai giustamente immaginato, per affittare una casa vacanze è necessario un regolare contratto, redatto per iscritto e sottoscritto dalle parti che si impegnano a seguirne i dettagli. Termini e condizioni d’uso del bene possono essere comunque spazio di libera contrattazione, purché si seguano le linee delle norme in vigore. In ogni caso, invece, non è consentito ricorrere alla modalità del subaffitto.

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Internet riduce i tempi di ricerca dei clienti

Collocare il proprio annuncio sul mercato nell’era digitale è un gioco da ragazzi. Ad oggi sono molteplici le piattaforme dove è possibile mettere online un annuncio per raggiungere facilmente i vacanzieri in cerca di casa. Le più famose piattaforme per servizi di questo tipo sono Booking e Airbnb. Si tratta di applicazioni con assistenza alla locazione, che gestiscono le prenotazioni on line e offrono una certa visibilità. Per contro, chiedono delle percentuali di commissione piuttosto alte sulle prenotazioni.

Altre piattaforme invece permettono di mettere l’annuncio, ma la trattativa si svolge privatamente. In questo caso, non verrà trattenuta alcuna commissione dal prezzo di affitto a cui proporrete la vostra casa vacanze. Siti di questo genere esistono sia per tutta Italia che per città specifiche. Se per esempio hai una casa vacanze da affittare a Rimini, località turistica per antonomasia, la cosa migliore è mettere un annuncio su un sito specifico per quella città come riminicasa.it. Controlla perciò se esistono dei siti come questo per la tua città e vedrai che in poco tempo avrai un sacco di richieste di affitto per la tua casa!

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Termini e condizioni contrattuali a cui prestare particolare attenzione

Quando si affitta una casa vacanza è bene tenere presenti alcuni punti imprescindibili. Nel testo del contratto è necessario dichiarare la finalità turistica, per non confonderla con altri tipi di locazioni diversamente discipliniate. Infatti, il contratto d’affitto turistico si considera di norma legato a brevi periodi come già statuisce la legge n. 217 del 17/05/1983. Detti periodi possono essere definiti liberamente da ambo le parti a proprio piacimento, in base alla stagionalità ad esempio, su un arco temporale che va da alcuni mesi fino a pochi giorni. Al termine del periodo il contratto si ritiene tacitamente concluso.

Nei contratti di locazione per vacanza bisogna considerare l’aspetto temporale, perché solo nel caso in cui l’affitto duri più di 30 giorni il proprietario è tenuto a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, con il conseguente pagamento dell’imposta di registro tramite modello F24. Si consiglia anche nei periodi inferiori a 30 giorni di redigere comunque il contratto per iscritto. Su internet è possibile trovare agevolmente e scaricare gratuitamente il modello fac-simile del contratto di locazione immobiliare per finalità turistica. Si ricorda, però, che trattandosi di un contratto modificabile da ambo le parti è bene conoscerne il contenuto per modificare di concerto le pattuizioni desiderate.

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Il locatore, invece, ha sempre l’obbligo di denunciare la presenza del locatario presso la competente questura territoriale entro 48 ore successive alla stipula del contratto.

Oltre alla classica sezione delle generalità anagrafiche contenente i dati dei soggetti sottoscrittori e i dati dell’immobile, i punti che possono essere oggetto di maggiore interesse relativamente alla contrattazione sono i patti e le condizioni. Infatti è qui che bisogna prestare attenzione per definire: durata, canone di locazione, caparra confirmatoria, modalità di pagamento del canone, deposito cauzionale e responsabilità del conduttore, entrata e uscita nei locali, consegna delle chiavi, obbligo del conduttore e del locatore, regole di corretto godimento dell’immobile, regole di ospitalità, divieti di sublocazione, comodato e cessione, riconsegna anticipata delle chiavi, proroghe, modifiche e/o integrazioni del contratto e, in ultimo, clausola di risoluzione delle controversie.

Per quanto riguarda la parte relativa al “canone di locazione” è bene, a scanso di equivoci, elencare tutte le voci di spesa che rientrano nel canone tra le quali, ad esempio, eventuali tasse di soggiorno previste dai comuni, pulizie concordate o altro.

Nella parte relativa al “deposito cauzionale e responsabilità del conduttore” vanno riportate attentamente le condizioni di risarcimento a seguito di eventuali danni. A tal fine è necessario che nel paragrafo relativo ad “entrata ed uscita nei locali” si definisca quando effettuare la verifica dei locali per accertare le loro condizioni ed evitare incomprensioni tra le parti.

Tra le regole di “corretto godimento dell’immobile” è possibile concordare liberamente eccezioni all’introduzione nell’immobile di animali. Eventuali ospiti, invece, eccedenti il numero pattuito al momento della stipula del contratto di locazione, potrebbero essere causa di risoluzione del contratto stesso e del conseguente pagamento di una penale da sottrarre eventualmente dalla caparra. Il contratto va sottoscritto da ambo le parti allegando un documento di riconoscimento e facoltativamente la lista delle cose in dotazione presenti nella casa.

Aspetti economici

Il canone di locazione può essere liberamente pattuito e concordato da entrambe le parti. Per quanto riguarda le modalità di pagamento il locatario può richiedere una caparra a garanzia del contratto. L’importo di tale caparra varia a seconda del tempo con la quale si richiede: più la richiesta è vicina al periodo di soggiorno e maggiore è l’ammontare. Quanto versato a titolo di caparra concorre al saldo finale del versamento dovuto.

Per quanto riguarda le tasse si ricorda che sono a carico del locatore ed è possibile applicare la cedolare secca al 21% sia per periodi di locazione superiori a 30 giorni, regolarmente registrati all’Agenzia dell’Entrate, che per periodi inferiori. Quando si parla di cedolare secca si intende un regime agevolato che consente di ridurre i costi per l’affittuario e di tassare l’affitto in base al canone percepito.

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